Сопровождение сделки с недвижимостью — это:
- проверка возможных рисков, связанных с заключением сделки;
- снижение налоговой нагрузки, возникающей при заключении сделок с недвижимостью;
- сбор подготовка и проверка документов необходимых для регистрации сделки;
- помощь в регистрационной службе.
Работа юриста отличается от работы риэлтора прежде всего тем, что юрист не покупает и не продает недвижимость, т. е. не имеет личной заинтересованности в заключении сделки. По этой причине, сопровождая сделку, юрист по недвижимости не пытается навязать покупателю квартиру любой ценой, а, прежде всего, исходит из необходимости минимизировать юридические риски клиента.
Типичные риски при совершении сделки с недвижимостью
1. «Зеленка» продавца недействительна
Многие думают, что если продавец показывает «зеленку» (свидетельство о регистрации права собственности), то «у него все документы в порядке», и покупателю не о чем беспокоиться. Между тем, любой юрист приведет массу примеров, когда покупатель купил квартиру (здание, землю, любой другой объект недвижимости), заплатил деньги, получил «зеленку», а потом выяснилось, что продавец, оказывается, был не вправе продавать этот объект, сделка недействительна, и покупатель обязан все вернуть. При этом уплаченные деньги давно потрачены продавцом и получить их назад невозможно. Типичные и наиболее распространенные примеры таких ситуаций:
Если квартира была приватизирована продавцом с нарушением законодательства о приватизации, то право собственности на нее у продавца не возникло. Следовательно продать жилье продавец не мог. А это значит, что покупатель так же не является законным собственником, несмотря на наличие «зеленки». Узнать об этом покупатель может спустя несколько лет, когда суд признает недействительным его право собственности.
Если при приватизации объектов недвижимости советского предприятия были допущены нарушения действующего законодательства (предприятие продал не тот орган власти, был передан в частную собственность объект соцкультбыта и пр.).
Если приобретаемый объект был построен на земельном участке, не отведенном для этих целей. Например, производственная база была построена на землях сельскохозяйственного назначения. Такое строение может быть признано судом самовольной постройкой, и покупатель может потерять право собственности, даже если не знал о нарушениях, допущенных при строительстве.
Если при строительстве объекта или его вводе в эксплуатацию были допущены какие-либо иные нарушения закона;
Подобных ситуаций, когда зарегистрированное право продавца на поверку оказывается фикцией, больше, чем достаточно. Значительная часть объектов недвижимости сейчас строится с нарушениями, которые могут привести к потере новым собственником своих прав. При этом многие из этих рисков можно предотвратить, если вовремя провести необходимую проверку.
2. Предполагаемое строительство не возможно
Такие риски имеют место при приобретении земельных участков, недостроенных зданий или квартир в строящихся домах.
Если Вы приобретаете земельный участок для строительства конкретного объекта, однако, по закону строить такой объект в этом месте запрещено (например по причине несоответствия категории земель или разрешенного использования участка предполагаемому строительству). В этом случае Вы не сможете зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, построенный на участке, и станете «счастливым» обладателем незаконной самовольной постройки.
Если вы приобретаете квартиру в новом строящемся доме, а у застройщика какие-либо проблемы с документами (закончился срок договора аренды земли, земля приобретена под строительство с нарушением закона, построенный дом не соответствует проекту и т. д.). Все это может привести к тому, что дом никогда не будет введен в эксплуатацию и Вы никогда не сможете зарегистрировать право собственности на квартиру. Значительно снизить подобные риски может обычный просмотр специалистом документов на строительство.
3. Договор составлен так, что не защищает Ваши права
Договор составлен не в Вашу пользу или недостаточно хорошо определяет передаваемый объект, т. е. может быть признан судом незаключенным;
Продавец взял деньги и отказался от регистрации перехода права. В такой ситуации можно провести принудительную регистрацию если договор составлен грамотно, однако гарантировать грамотное составление договора может только специалист.
Покупатель получил «зеленку», но отказывается платить. Чтобы это предотвратить, существуют различные способы, обеспечивающие безопасность расчетов при сделках.
4. Налоги, которые Вы должны заплатить по результатам сделки, оказываются выше, чем Вы предполагали
Дело в том, что все деньги полученные гражданином, в том числе от сделки, признаются его доходом. С этого дохода он обязан заплатить налог 13%. При стоимости объекта недвижимости в несколько миллионов сумма налога может доходить до нескольких сот тысяч рублей. Грамотное применение норм о налоговых вычетах (ст. 220 НК РФ) позволит существенно снизить или исключить Вашу налоговую нагрузку.
Звоните по телефону и запишитесь на БЕСПЛАТНУЮ консультацию: +7 (951) 4444 -263